Ceny działek — gmina Strachówka

Ile płacono za grunt w gminie Strachówka

Połowa transakcji od 2019 roku zamknęła się poniżej 18 zł/m², połowa powyżej. Dziesiąty percentyl to 7 zł/m², dziewięćdziesiąty 44 zł/m² — czyli osiem na dziesięć działek zmieniło właściciela w tym przedziale.

Przedział jest szeroki: górna granica jest 6,3 razy wyższa od dolnej. W praktyce znaczy to, że w granicach jednej gminy handluje się bardzo różnym gruntem — uzbrojona działka przy drodze i pole bez dostępu trafiają do tego samego rejestru. Sama mediana powie tu mniej niż porównanie z konkretnymi działkami obok tej, którą oglądasz.

Rok po roku

Między 2021 a 2022 rokiem mediana spadła: z 26 zł/m² do 18 zł/m², czyli o 31%. Lata z próbą poniżej pięciu transakcji zostawiamy puste, zamiast dopowiadać brakujące punkty.

Za lata po 2022 rejestr ma na razie 2 transakcje — to nie jest znak zapaści, tylko opóźnienie wpisów. Rejestr cen zapełnia się miesiącami po akcie notarialnym, więc najświeższy rok zawsze wygląda na pusty.

Co odrzucamy i dlaczego

W granicach gminy rejestr ma 293 transakcje. Do liczenia mediany bierzemy 46 transakcji — odrzucamy 84% rekordów, i to jest cała różnica między tą liczbą a średnią z surowego rejestru.

Kolejno odpadają: nieruchomości zabudowane (zostaje 251), transakcje inne niż wolnorynkowe — spadki, wywłaszczenia, sprzedaże między spółkami (250), udziały zamiast całości (250), grunty rolne, leśne i komunikacyjne (64), a na końcu rekordy bez ceny lub powierzchni oraz ceny nierealne (46).

Czy tu się buduje

W latach 2024–2026 w gminie wydano 151 pozwoleń i zgłoszeń budowy: 2024 — 78, 2025 — 55, 2026 — 18. Rok 2026 liczony jest do sierpnia.

Z tego 63 dotyczy budynków jednorodzinnych — 42% całości. To najbliższy dostępny wskaźnik tego, czy w gminie faktycznie powstają domy, czy tylko zmieniają właściciela działki. Reszta to w większości sieci i przyłącza, które też są sygnałem — uzbrojenie idzie tam, gdzie ma powstać zabudowa.

Dojazd

Z centralnego punktu gminy do centrum Warszawy jest 67 km, co przy swobodnym ruchu daje około 61 minut. To czas przejazdu trasą drogową, bez korków i bez porannego szczytu — dolna granica, nie średnia z dojazdu do pracy.

Co z tego wynika dla jednej działki

Mediana dla gminy odpowiada na pytanie „czy ta okolica jest w moim budżecie”, a nie „czy ta działka jest warta tej ceny”. Do drugiego pytania potrzebne są transakcje w promieniu kilku kilometrów od konkretnego adresu, powierzchnia z ewidencji i pozwolenia z sąsiedztwa.

Raport dla pojedynczego ogłoszenia liczymy z tych samych rejestrów i tym samym łańcuchem filtrów co liczby na tej stronie.

Okolica — powiat wołomiński

• miasto Kobyłka — 586 zł/m²
• miasto Marki — 764 zł/m²
• miasto Ząbki — 1183 zł/m²
• miasto Zielonka — 814 zł/m²
• gmina Dąbrówka — 79 zł/m²
• gmina Jadów — brak mediany
• gmina Klembów — 104 zł/m²
• gmina Poświętne — 21 zł/m²