Ceny działek — gmina Dobre

Ile płacono za grunt w gminie Dobre

Połowa transakcji od 2023 roku zamknęła się poniżej 45 zł/m², połowa powyżej. Dziesiąty percentyl to 8 zł/m², dziewięćdziesiąty 190 zł/m² — czyli osiem na dziesięć działek zmieniło właściciela w tym przedziale.

Przedział jest szeroki: górna granica jest 23,8 razy wyższa od dolnej. W praktyce znaczy to, że w granicach jednej gminy handluje się bardzo różnym gruntem — uzbrojona działka przy drodze i pole bez dostępu trafiają do tego samego rejestru. Sama mediana powie tu mniej niż porównanie z konkretnymi działkami obok tej, którą oglądasz.

Rok po roku

Między 2021 a 2024 rokiem mediana wzrosła: z 30 zł/m² do 47 zł/m², czyli o 57%. Lata z próbą poniżej pięciu transakcji zostawiamy puste, zamiast dopowiadać brakujące punkty.

Za lata po 2024 rejestr ma na razie 1 transakcji — to nie jest znak zapaści, tylko opóźnienie wpisów. Rejestr cen zapełnia się miesiącami po akcie notarialnym, więc najświeższy rok zawsze wygląda na pusty.

Co odrzucamy i dlaczego

W granicach gminy rejestr ma 979 transakcji. Do liczenia mediany bierzemy 393 transakcje — odrzucamy 60% rekordów, i to jest cała różnica między tą liczbą a średnią z surowego rejestru.

Kolejno odpadają: nieruchomości zabudowane (zostaje 859), transakcje inne niż wolnorynkowe — spadki, wywłaszczenia, sprzedaże między spółkami (849), udziały zamiast całości (833), grunty rolne, leśne i komunikacyjne (511), a na końcu rekordy bez ceny lub powierzchni oraz ceny nierealne (393).

Czy tu się buduje

W latach 2024–2026 w gminie wydano 61 pozwoleń i zgłoszeń budowy: 2024 — 16, 2025 — 30, 2026 — 15. Rok 2026 liczony jest do sierpnia.

Z tego 17 dotyczy budynków jednorodzinnych — 28% całości. To najbliższy dostępny wskaźnik tego, czy w gminie faktycznie powstają domy, czy tylko zmieniają właściciela działki. Reszta to w większości sieci i przyłącza, które też są sygnałem — uzbrojenie idzie tam, gdzie ma powstać zabudowa.

Dojazd

Z centralnego punktu gminy do centrum Warszawy jest 65 km, co przy swobodnym ruchu daje około 65 minut. To czas przejazdu trasą drogową, bez korków i bez porannego szczytu — dolna granica, nie średnia z dojazdu do pracy.

Co z tego wynika dla jednej działki

Mediana dla gminy odpowiada na pytanie „czy ta okolica jest w moim budżecie”, a nie „czy ta działka jest warta tej ceny”. Do drugiego pytania potrzebne są transakcje w promieniu kilku kilometrów od konkretnego adresu, powierzchnia z ewidencji i pozwolenia z sąsiedztwa.

Raport dla pojedynczego ogłoszenia liczymy z tych samych rejestrów i tym samym łańcuchem filtrów co liczby na tej stronie.

Okolica — powiat miński

• miasto Mińsk Mazowiecki — brak mediany
• gmina Cegłów — 46 zł/m²
• gmina Dębe Wielkie — 116 zł/m²
• gmina Halinów — 240 zł/m²
• gmina Jakubów — 64 zł/m²
• gmina Kałuszyn — 43 zł/m²
• gmina Latowicz — 18 zł/m²
• gmina Mińsk Mazowiecki — 100 zł/m²